La correction s'estompe graduellement
L'année 2023 a marqué un creux historique. Les transactions résidentielles ont chuté à 75 853, soit 10 995 de moins qu'en 2022. Le phénomène des offres multiples et de la surenchère, qui avait caractérisé la pandémie, s'est évaporé en quelques mois. Les acheteurs ont retrouvé le temps de visiter, de comparer, de négocier.
La géographie de cette correction raconte deux histoires. Sur l'île de Montréal, plusieurs secteurs ont tenu bon. Saint-Laurent a même vu ses ventes grimper de 21 %. À l'inverse, la périphérie a encaissé des coups durs : Saint-Lambert (-35 %), Saint-Constant (-29 %). La recette gagnante reste la même qu'avant : proximité des services, accès au transport collectif.
Dès l'automne 2024, le vent a toutefois tourné. Les ventes ont rebondi entre 9 % et 16 % selon les catégories de propriétés. Sherbrooke s'est démarquée avec une progression de 26 %, suivie de Saguenay, Montréal et Québec, toutes en hausse de plus de 13 %.
Ottawa et la Banque du Canada bougent
La Banque du Canada a frappé un grand coup le 17 septembre en abaissant son taux directeur à 2,50 %. Les hypothèques variables sont passées de 3,95 % à 3,70 %, libérant jusqu'à 84 $ par mois pour les emprunteurs moyens. Les analystes prévoient un nouveau recul à 2,25 % d'ici décembre 2025.
Ces baisses arrivent après deux années difficiles où les jeunes acheteurs et professionnels ont été chassés du marché.Les premiers effets se font déjà sentir : les ventes ont progressé en fin d'année 2024 par rapport à la même période en 2023.
Du côté fédéral, l'exemption de TPS annoncée en mars change la donne pour les primo-accédants. Ceux qui achètent une propriété neuve de 1 million de dollars ou moins ne paieront plus cette taxe. L'économie peut atteindre 50 000 $. Pour les propriétés entre 1 et 1,5 million, un rabais dégressif s'applique. Une condition : ne pas avoir été propriétaire dans les quatre dernières années.
Le casse-tête de l'accessibilité persiste
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Un couple montréalais gagnant 76 000 $ par année peut emprunter environ 260 000 $. Le prix médian d'un condo tourne autour de 425 000 $. Il manque donc 165 000 $. La Banque de Papa et Maman doit donc très souvent combler cet écart.
Les disparités entre quartiers se creusent. À Rosemont, le condo moyen coûte 592 881 $. À Hochelaga, on trouve encore à 426 524 $. Laval offre le meilleur rapport qualité-prix près du métro, avec une médiane de 386 333 $. Ces prix élevés freinent la construction. On dénombre 30 000 unités en chantier contre 40 000 en 2022. L'immigration continue d'alimenter la demande, mais l'offre ne suit pas.
Ce qui attend le marché en 2026
Tous les ingrédients d'une reprise sont réunis. Les taux baissent, Ottawa donne un coup de pouce fiscal et la confiance revient. Le nombre de ventes devrait continuer de progresser, même s'il ne retrouvera pas les sommets artificiels de 2021.
Reste à voir comment les facteurs externes joueront. Les tensions commerciales avec les États-Unis, les changements possibles aux seuils d'immigration, la stabilité économique mondiale : autant d'inconnues qui peuvent ralentir l'élan.
Une chose est sûre : le marché des condos québécois sort de sa période d'ajustement. Les acheteurs qui ont patienté depuis 2022 voient enfin des ouvertures. Les vendeurs, eux, comprennent qu'ils devront composer avec un marché plus équilibré qu'à l'époque où tout se vendait en seulement quelques jours.
