Ces nouvelles politiques redéfinissent les règles du jeu tant pour les développeurs que pour les acheteurs, créant des opportunités inédites dans un marché en pleine métamorphose.
Une agence fédérale pour bousculer le secteur
Lancée le 14 septembre 2025, Maisons Canada devient le nouveau guichet unique du gouvernement fédéral pour le logement abordable. La nouvelle agence ne gère pas des programmes : elle construit. Le premier ministre Mark Carney a présenté Maisons Canada comme une agence chargée de construire des logements abordables à grande échelle.
Ana Bailão, ancienne conseillère municipale de Toronto pendant plus de dix ans, prend les commandes comme présidente-directrice générale. Son expérience avec Housing Now, un programme qui exploite les terrains municipaux pour construire, donne le ton. Ottawa veut reproduire ce modèle à l'échelle nationale.
Maisons Canada supervisera la construction de 4 000 logements sur six terrains appartenant au gouvernement fédéral. Ces unités utiliseront des techniques de construction modulaire et préfabriquée pour accélérer les chantiers. L'objectif annoncé : doubler le rythme de la construction de logements au pays au cours de la prochaine décennie.
L'exemption de TPS redessine les règles
La mesure fiscale annoncée en mars frappe fort. Les premiers acheteurs qui signent un contrat avec un constructeur après le 26 mai 2025 ne paient plus de TPS sur les propriétés neuves de 1 million ou moins. L'économie grimpe jusqu'à 50 000 dollars. Entre 1 et 1,5 million, un rabais dégressif s'applique.
Les conditions sont strictes : pas de propriété dans les quatre dernières années. Cette règle élimine les investisseurs et cible vraiment les nouveaux venus sur le marché. Les promoteurs anticipent déjà une hausse de la demande pour les projets neufs dans la fourchette de prix admissible.
Quatre milliards pour forcer la main aux municipalités
Lancé en mars 2023, le Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) dispose d'une enveloppe de 4 milliards de dollars. Le fonds vise à fournir des fonds afind'accélérer la construction de 100 000 nouveaux logements à l'échelle du Canada.
Le concept est simple : Ottawa paie les villes pour qu'elles simplifient leurs règlements. Zonage, permis, délais d'approbation. Selon les administrations municipales et régionales, le programme mènera à la création de plus de 750 000 logements. Un écart majeur entre les 100 000 unités autorisées promises et les 750 000 projetées à long terme.
Le ministre fédéral du Logement reconnaît qu'Ottawa attache des conditions au financement, principalement une cible du nombre d'unités à être construites. Le Québec a négocié pendant des mois avant de signer. Les sommes initiales doivent permettre de construire 8 000 unités d'habitation.
Des ententes ont déjà été annoncées avec neuf villes, et le fonds a déjà permis d'accélérer la construction d'au-delà de 21 000 logements. London, Vaughan, Hamilton, Calgary figurent parmi les premières à avoir signé. Les villes québécoises suivent, mais à leur rythme.
Pour les acheteurs québécois, le message est clair : les opportunités se trouvent maintenant du côté des propriétés neuves. L'exemption de TPS rend les condos neufs compétitifs face à la revente. Les projets qui visaient 450 000 dollars deviennent soudainement accessibles à 400 000 dollars après l'économie fiscale.
Les municipalités qui refusent de jouer le jeu du FACL se retrouvent isolées. Leurs voisines touchent des millions, simplifient leurs règlements, attirent les promoteurs. La pression pour s'aligner monte.
